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多城楼市调控加码 多渠道收紧房企杠杆

2017-03-10 15:16:18 来源: 证券日报
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原标题:多城楼市调控政策加码 多渠道收紧房企“杠杆”

记者 王丽新 

就目前透露出的房地产行业信号来看,政策、资本市场的口子都在收紧。

《证券日报》记者注意到,在因城施策的调控方向下,“限购”已经从一线城市蔓延至个别四线城市,而多数三、四线城市房地产市场去库存仍是重要任务;从货币政策看,房地产行业相关信贷政策在适度收紧,央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。正如近期《证券日报》接触的多家房企高层所示,今年的调控政策非常严厉,其效果可能在下半年凸显出来,房企要有所准备。

多城楼市调控加码

今年3月份以来,在不到10天的时间内,杭州、南昌、崇礼和北京等地都出台了有关房地产调控的政策。其中,杭州调控升级,外地人购房需要连续缴纳两年社保;南昌扩大限购限贷范围,昨日更是传出有房人不能再买房的消息;崇礼楼市限购升级,环北京地区已有8城限购。此外,北京出台了自住房的补充政策。

更值得关注的是,重庆、南京、北京等多个城市对新建住宅限价都开始趋严,这对房企打击较大,尤其是上市房企有业绩压力,僵局难破。

“我们本来想卖更高,但是不给预售证,每次拿证的新房只能比上一批拿证房源加价10%,但实际同区域内,供量并不足,几乎没多少新房可售,我们只能分多批拿证。”某热点二线城市一位房企营销高层向《证券日报》透露,如果放开限制,房价可能会翻番,但对于这样一种僵局,“我们是不敢捂盘不卖的,因为业绩压力在这里,如此大体量的项目,若积压存货,很可能导致项目无法有效运转,对集团层面造成更大压力”。

事实上,同样在限价上越发严厉的政策在多个城市都存在,无论是一线城市还是二线热点城市。

对此,中原地产首席分析师张大伟向记者表示,从3月份开始,全国的一、二线城市将在过去限购的基础上,加强限价等政策力度,部分区域内投资需求旺盛,未来全国限购范围可能继续扩大。

张宏伟也表示,毫无疑问,已经调控的核心一、二线城市不会存在松动的机会。但当全国核心一、二线城市“全城限购限贷”之后,楼市需求势必会外溢到其他城市,这些非热点城市可能迎来“活”的时机,将成为新一轮的楼市热点。

张宏伟进一步称,对于品牌房企来讲,一线城市周边的三、四线城市甚至县级市,区域中心城市周边的二、三线城市,中西部地区库存去化周期小于15个月的三、四线城市可以考虑机会性布局,实施快进快出的策略,短期内为公司规模贡献销售额。

值得一提的是,在泰禾集团董事长黄其森看来,楼市调控政策会非常严厉,房企要有思想准备。而一季度,泰禾集团正在加紧出货,包括供量较大的北京地区,以此规避黄其森所判断的“下半年调控效果可显现出来”而带来的风险。

多渠道收紧房企杠杆

事实上,从连续三个月境内公司债无一放行,仅在2月份放行了个别非地产项目,或用于绿色建筑的绿色公司债外,过去为房企输血的大动脉公司债融资渠道仍未放开。

对此,张宏伟表示,就房地产行业来讲,房企的非自有资金已经禁止拿地,房企的杠杆被降低了;房企再融资已经没有那么容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降,总规模趋势也出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升;私募在16个热点城市被叫停;迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例,未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外,央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

张宏伟进一步称,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。在张宏伟看来,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年,也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。这意味着,2017年下半年,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。

而此时,对于房企来讲无非两个解决方法:一是借新还旧,但发债成本已推高,私募收紧,非自有资金已经不能用于拿地环节,毫无疑问,资本市场环境已经收紧,到了下半年,房企通过借新还旧的能力会进一步降低;第二种渠道,就是要加快销售回笼资金,通过销售回款解决资金压力。现在看来,在调控政策从严执行的背景下,市场去化速度大幅降低,到了下半年,市场调整的深度也将进一步加大。届时,房企只有通过“以价换量”的方式解决销售问题,解决目前的资金兑付压力。

本文来源:证券日报

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