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“铁路大亨"郭广昌 签约449亿PPP大单背后的地产觅踪

2017-09-12 15:14:11 来源: 观点地产网(广州)
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如果说“阴阳师”“王者荣耀”是当下年轻一代的潮流话题,那么对于上世纪90年代的游戏玩家来说,“铁路大亨”想必是一个共同的回忆。

在这款制作简单的Flash游戏中,玩家要通过铁路站点的抢夺和建设来发展自己的公司,从中夺得更多的资源并炒作股票来击倒对手,这种策略的判断和选择既是对交通改变世界和个人财富的历史演绎,更是对郭广昌新近在铁路PPP项目中的投资意图最好的诠释。

9月11日,复星地产官微发布消息称,当日下午,由复星牵头的民营资本联合体正式与浙江省政府就杭绍台铁路PPP项目签署投资合同,其中复星集团牵头的浙商民营联合体占股51%。

这意味着,在由政府和央企把控的铁路领域,首次实现了中国民营企业的控股,而复星作为其中的领衔企业,在如今“轨道+物业”的重要战略据点的抢夺游戏中,拿下了重要的一环。

449亿PPP大单

据了解,杭绍台铁路是浙江省内连接杭州、绍兴和台州三地的城际轨道,全长269公里,共经过9个站,估算总投资为448.9亿元,预计总投资约为409亿元,项目资本金约占总投资的30%,约124亿元。

而项目采用BOOT(建设-拥有-运营-移交)模式运作,由政府方授权项目公司负责该项目的投资、建设、运营、维护、移交等工作,并获取合理回报,运营期满后项目公司将全部项目资产无偿移交给政府方。

在PPP模式的实践中,这是国内铁路投融资体制改革中的又一成功之作,但相比以往央企、国企在铁路领域的绝对地位而言,由复星领衔的民营联合体打破了这一格局,成为高铁项目的首个民营控股方。

据了解,本项目合作期限共34年,其中建设期4年、运营期30年。在这一PPP项目中,民营联合体占股为51%,中国铁路总公司占比15%、浙江省政府占比13.6%、绍兴和台州市政府合计占比20.4%。

观点地产新媒体查阅此次中标的民营联合体之一宏润建设公告显示,民营联合体由浙江复星商业、宏润建设、万丰奥特、浙江基投、众合科技、星景资本、平安信托、平安财富八家企业组成,出资认购的比例分别为:55.7%、25%、15%、2%、2%、0.1%、0.1%、0.1%。

依此测算,复星以复星商业和星景资本两个平台合同占比达到55.8%,而复星地产官微介绍,杭绍台高铁项目未来将由复星资本负责具体的实施。

据了解,作为复星集团唯一的的PPP投资平台,星景资本致力于高铁、城际铁路以及城市轨道交通相关领域的发展,依托复星集团多元化的产业,努力实现“投资、建设、产业运营”全生命周期的“PPP投资大生态圈”。

截至今年5月,星景资本在全国范围内已锁定PPP项目规模约1000亿,落地规模超200亿,其中河南开封开港大道、山西临汾润州园、内蒙古赤峰环城水系三个落地项目已入选国家第三批PPP示范项目。

事实上,在成功签约杭绍台高铁项目之前,复星早有涉入高铁项目领域的打算。资料显示,2015年,在首条高铁PPP项目济青高铁(潍坊段)项目竞标中,复星作为民营企业的代表,一度成为中标的大热门,只可惜后期败北于中国邮政储蓄银行。

辗转两年后终于拿下一个高铁项目,对此,复星集团全球合伙人、执行董事、高级副总裁龚平表示,复星作为民营资本牵头人参与投资杭绍台高铁项目,意义非凡,“复星全力参与PPP项目,为的是让我们的社会更有效率,使我们的家园更加健康”。

复星地产觅踪

虽然从龚平至星景资本CEO温晓东、及至郭广昌的表态里,无不透露复星对高铁PPP项目的看好,但外界对于复星签下杭绍台高铁项目更为关注不外乎依旧是其中的盈利问题。

据了解,杭绍台高铁项目公司注册资本30亿元,采用现金实缴制,首期5亿元在 PPP 项目投资合同签订后60日内实缴到位,剩余注册资本在 PPP 项目投资合同签订后一年内实缴到位。

而该项目回报机制为“运营收入+可行性缺口补贴”,可行性缺口补贴期限为运营期前10年,本项目中标的可行性缺口补贴总额为68亿元。

业内人士分析指出,这一中标价对企业而言,其盈利性并不那么客观,而高铁项目的控股权和运营权才是企业更看重的因素。

“过往大多数基建PPP项目一般由政府和央企或者银行进行合作,因为这些项目资金成本大,回报期长,能够获得更低成本资金的企业在竞标中更占有优势,因而在杭绍台高铁项目中,民营企业获得控股权将成为这一项目中最大的关键点。”

以目前的高铁项目来看,京沪高铁在建成3年后实现盈利,这让社会资本看到了基建投资中其中的商业价值,一方面既可以从高铁的运营中获得盈利,另一方面,企业也可从股权中获得更大的价值回报。

此前就有业内人士指出,作为高铁项目股权的持有方,其可以将手中的股权设计成ABS(资产支持证券)、ABN(资产支持票据)等多种金融产品,在市场上交易。

不过,区别于一般投资者的角色,拥有着地产开发经验的复星在这一高铁项目的参与及合作中看到的或许更多、更深。

龚平就曾直言:“除了铁路建设产生的直接收益,我们最看重的是整个铁路所带来的社会效益和产业价值。”

事实上,在土地愈发成为稀缺资源之下,保利、绿地、龙湖、万科等房企争相涉足的“轨道+物业”,而早于三年前进入该领域的绿城,已经从打造的轨道物业“杨柳郡”项目中获得不错的收益。

对于此次合作未来是否涉及地产业务方面,复星相关人员并未作出直接的回应,不过复星于官微中表示,“下一步,复星将以杭绍台高铁为契机,和中国铁路总公司紧密合作,积极整合相关铁路资源,深度参与中国铁路投融资改革”。

这意味着,由复地CEO龚平以及星景资本CEO温晓东作为联合体代表的签约,必然显示了未来不排除复星在该铁路的开发中有更多合作的可能。

但值得注意的是,不同于房企所强调的“轨道+物业”的模式,复星将这一合作模式定义为“轨道+PPP+产业”。

据了解,在今年的6月份,郭广昌将拥有者地产、金融和健康、娱乐等庞大业务资源的复星系重新进行了定位,由“投资集团”调整为“产业运营公司”。

而温晓东此前接受媒体表态表示,“PPP项目的前期建设交给谁做,当中的竞争差异并不大。关键在于项目建成后,你是否有能力导入、盘活项目附属产业,提升后期的运营绩效,PPP是一条高速公路,跑在这条高速公路上的,会是我们的产业。”

朱佳宁 本文来源:观点地产网 责任编辑:朱佳宁
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