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把房子留给儿女,哪种方式最划算?有时间限制,差价巨大早做准备

2019-08-19 10:25:11 来源: 小满说房 举报
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十年前,房子对我们来说是“自住消费品”,现在,房子是身份、投资、升值的“必需品”。

有个段子很能说明问题:月薪一万和月薪十万的真实差距有多大?

有人认为,两者之间实际收入可能有100倍。

因为有生存的成本,月薪10万的人能够更快买房,省下房租成本的同时,也能凭借房产实现资本增值,而那个月入1万的人,除去吃喝用度之外,还是一无所有。

两者的差距,因为房子的存在越拉越大,由此可见,对现在的人们来说,一套住房有多么重要。

对每个父母来说更是如此,辛辛苦苦掏空家庭积蓄,借遍亲戚朋友,图的是什么?当然是要给子女提供更好的生活,给他们留下流动性最好的资产,希望儿女们能够衣食无忧。

问题在于,房子作为“不动产”,不像是其他商品那样随便就能赠送,方式不同,所付出的成本也大相径庭,如果没有经验,恐怕是既费钱,也没有让子女享受到“实惠”。

因此,本文为大家总结一下,把房子留给儿女,什么方式最划算?趁“活着”还是等“离世”后?

我们先来看看都有哪些途径,再来做个总结。

第一种,以买卖的方式办理过户。

顾名思义,通过买卖的方式给子女,必须要按照交易的程序去办理过户,也就是正常的二手房交易,按正常流程走就行。

如此一来,就需要交个税、契税和增值税,如果房产满两年,可以免增值税,如果房产是直系亲属家庭唯一住房且满五年,还可以免个税。

第一种情况相信大部分家庭都符合,房产证满两年这个条件很容易达到,第二种免个税的情况就因人而异了,毕竟很多家庭不止有一套房子。

假设你现在有三套房子,都想通过买卖的方式给子女,按照现行规定,这三套房不管面积多少,契税统一为3%,个人为1%,总共需要承担4%的税费。

值得注意的是,通过买卖房产方式,未来子女再转让房子,就不必收取差额个税,这个税率高达20%,可以说省下了一大笔钱。

第二种,以赠与方式过户。

什么叫赠与?我愿意给,你愿意收,这就是典型的赠与,如果房产赠与过户,就需要去公证处办理赠与公证书,赠与公证的费用每个地方存在差异,有的可能不到评估价值的1%,有的则可能达到评估价值的2%。

说到这里,大家应该能看出来了,通过赠与的方式给子女房子,最重要的是这个“房产评估价”,更重要的是,赠与房子虽然不用交个税和增值税,契税却少不了,按照3%的税率计算,再加上动辄高达2%的评估费用,成本可能会高达房产价值的5%,还要加上公证、来回奔波的麻烦。

其实,这些“成本”都不重要,这种方式最大的影响在于,未来子女如果要卖掉“非唯一自住”的房产,会收取差价的20%个人所得税,举个例子,现在赠与子女房产的价值是100万,10年之后,你儿子要把房子卖了,彼时房产价值为200万,中间的100万差价,就要交20万的个人所得税。

第三种,以继承方式过户。

所谓继承,指的就是房主离世后,房子由直系亲属过户,单从费用角度来看,这种方式花费最小,只需要交继承的公证费用。这个费用根据地方不同有所差异,一般来说都很便宜。而且,不管是契税、个税还是增值税,都不用交。

有的人会说,这么看,是不是等离世了再把房子留给子女继承最好?

答案没这么简单,正如第二种“赠与”方式一样,继承过户的劣势,在于未来转让出售时要征收差额20%的个税,除非房子是满屋唯一的自住房,否则父母的多套房产,落到子女手里以后,想再卖出去,依然要交出差额部分的个税。

通过以上的描述,我们可以得出以下的结论,也可以回答上文提出的两个问题。

第一,从费用多少的角度来看,“买卖”方式最划算。

买卖房产过户给子女,最大的优势是不收差额个税,相比之下,尽管赠与的方式少了个税和增值税,但公证费用和差额个税跑不了,继承的方式不用多说,相信绝大部分家庭都不会考虑,尽管有的父母很有“远见”,生前就会立遗嘱,但是,和赠与方式相同,都免不了差额个税的“束缚”。

要知道,房子作为“不动产”,尽管未来楼市会步入“稳中有降”的下行通道,但是用动辄20-30年的眼光去看,中心城区、人口流入地的房产依然存在长期升值可能,一旦涨幅超过30%以上,这样的差价对比增值税、契税等费用,显然不可同日而语。

第二,从时间限制的角度看,差价巨大,要早作准备。

以五年为界,假如你给子女的房产还没满五年,用“赠与”的方式更省钱,根据政策,父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的,如果用买卖的方式,还要承担数额不小的营业税。

不过,对于产证已经满五年以上的房产,“买卖过户”更省钱。此时免征营业税和个人所得税,只需缴纳契税,比赠与过户少缴纳一个公证的费用,当然,如果是“满五不唯一”的房子,那么需要缴纳个人所得税。

两相比较,各位父母可以看看自己的房产证,有没有超过五年的时间,简单的一个数字,却意味着成本的巨大不同,早作打算比较好。

第三,“活着”做准备,比“离世”后更省钱。

有专家指出,虽然“继承”是最经济快捷的途径,因为我国还没有开征遗产税,办理继承过户只需缴纳公证费,其他税费全免,但是,一来很多家庭比较抵触生前立遗嘱,二来也逃不过未来出手的差额个税,还不如趁“活着”的时候多比较,选择适合自己“最省钱”的方式。

更何况,楼市的形势“瞬息万变”,拿现在的眼光,去为几十年后子女的生活做打算,难免有点“杞人忧天”。

还不如趁着趋势明朗,对各项规定熟悉的情况下做出决断,这样一来,就能及时避免以后可能会出现的房产税、空置税、遗产税以及各类限购、限售政策的“束缚”。

焦娜 本文来源:小满说房 责任编辑:焦娜_xt03
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