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物业服务企业500强出炉:万科、绿城物业领跑 东南强西北弱格局明显

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每经记者包晶晶每经编辑魏文艺

超7000亿元的规模、超13%的管理面积增长、近20%的营收增速……一系列数据证明,物业服务行业正整体迈入高速发展的快车道。

近日,中国物业管理行业首次发布物业服务企业500强榜单,并发布《2019物业服务企业发展指数测评报告》(下称《报告》)。《报告》指出,2018年全国物业服务企业共约12.7万家,500强物业服务企业不到行业的千分之四,但在管理规模和营收方面占了四成以上的份额。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为:“从趋势上讲,物业管理短期内还不会出现行业规模高度集中的情况。物管行业发展刚刚起步,市场规模很大,不像房地产行业已经进入充分竞争的阶段,三五年以后可能会出现具备一定品牌优势的大型企业,但短期内并不会。”

行业营收规模超7000亿

由中国物业管理协会等机构联合开展,中物研协具体实施的《报告》显示,2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米,相比2017年增加32.65亿平方米,同比增长13.2%。

巨量营收让物业服务行业充满吸引力。2018年物业管理行业经营收入达7043.63亿元,较2017年增加1036.4亿元,增长17.25%。物业管理行业经营业态随之不断丰富,物业管理行业的营业收入同步增加。

从企业数量看,2018年全国物业服务企业共12.7万家,比2017年增加0.9万家,增长率7.2%。从业人员数量方面,2018年全国物业管理从业人员约983.7万人,比2017年增加8.7%,新增79.0万人。

《报告》指出,受物业服务企业发展历史、区域经济等因素的影响,目前500强企业区域分布差异明显,呈现东南强,西北弱的格局。广东、江苏和浙江省位居第一梯队,物业管理面积均超过20亿平方米,分别为25.6亿平方米、25.4亿平方米、21.6亿平方米;上海(楼盘)、重庆(楼盘)、山东、安徽等省、直辖市物业管理面积超过10亿平方米。

此外,500强企业呈现区域聚集的趋势,重点城市集聚众多优秀物业服务企业,有助于区域物业服务企业合作与资源共享,共同促进区域物业管理的提升,助力服务居民美好生活。

严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“本质上来讲,排行榜更体现企业的综合能力,但‘行业集中度’则更多是关注单一指标——业务量规模,而这一指标还没有某一家独大的现象,市场仍然有着充分竞争的空间。”

4‰企业贡献行业超40%营收

与房地产市场格局类似的是,物业管理企业同样面临行业高度集中的问题。

万科物业、绿城物业、碧桂园物业位列500强前三甲。500强企业净利润总值226.22亿元,平均净利润4524.33万元。从盈利结构上看,500强企业物业服务净利润为158.42亿元,占总净利润比重为70.03%。

值得注意的是,500强以4‰的企业比例贡献了全行业超过40%的营收和在管面积:2018年500强物业服务企业营业收入2831.76亿元,占物业管理行业营业总收入的40.2%;在管面积上,2018年500强企业物业管理项目70403个,管理面积118.87亿平方米,占2018年物业行业管理总面积的42.56%。

事实上,500强企业自身也存在分化加剧的现象。《测评报告》显示,百强企业管理面积达80.08亿平方米,较2017年59.81亿平方米增加33.89%、占500强企业的67.37%,即百强企业占据市场总份额的28.67%,这一比例也较2017年增长了4.42%,头部物业服务企业的市场份额不断扩大。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《每日经济新闻》记者表示:“物业行业本身就是相对薄利行业,物业公司为了扩大收入,提高利率最直接的手段还是扩大在管规模。因此,当前物业市场的格局与房企一样,存在强者恒强、弱者恒弱的局面。由于头部房企将物业服务公司分拆上市,未来市场的竞争格局或是以品牌物业公司为主角,中小物业公司或将面临生存难的问题。”

房企分拆物业上市成热潮

2018年以来,房企分拆物业上市成为热潮。截至目前,在A股和港股上市的物业服务企业共计15家。

进入2019年,物业分拆上市延续去年热度。今年上半年,滨江服务、奥园物业在香港成功上市;保利发展8月7日公告保利物业已向港交所递交上市申请;时代中国控股9月9日公告其附属公司时代邻里已向港交所递交上市申请;10月7日,蓝光发展(600466,股吧)发布公告称其下属控股子公司蓝光嘉宝已获保荐人告知,港交所原则上同意其上市申请;10月11日,鑫苑服务正式登陆港交所。

而不久前世茂房地产总裁许世坛透露,旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后,预计将于2021年分拆上市。

“物业上市主要有助于企业资金和品牌的提升,有利于企业独立稳健地发展。但上市是企业发展的充分条件,不是必要条件。”王小嫱向《每日经济新闻》记者表示,“企业的独立稳健发展是多重因素决定的,还需看企业如何经营,上市后企业还需聚焦主业,注重服务品质的提升,提高用户满意度,实现规模扩张和业务扩张。”

王小嫱告诉记者:“当前各种融资渠道收紧,房企资金压力倍增、负债率逐渐上升,加之楼市黄金时代已经过去,一线城市的土地稀缺,存量时代来临,各大房企开始考虑转型以谋求长期的发展。物业行业整体营收的上升也打通了另一条新路,房企可通过物业服务布局增加企业的利润。”

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